鎌倉の弁護士

「契約不適合責任」とは？

契約不適合責任

売買の対象物に欠陥やキズがある場合など、種類・品質・数量に関して売買契約の内容に適合しないときに、売主が買主に対してその責任を負うことをいいます。

契約不適合があった場合、買主は、売主に対して追完請求や代金減額請求、契約解除、損害賠償の請求をすることができます。

契約不適合

売買によって引き渡された物が契約内容と異なる場合、契約不適合となります。

以前の民法では隠れた瑕疵と表現されていて、構造部分の欠陥や建物の雨漏りなど、契約の際にその存在を知ることができないような瑕疵のみが、売主が負うべき責任の対象とされていました。しかし、２０２０年４月１日に施行された新民法では瑕疵担保責任が契約不適合責任に変わり、瑕疵が隠れていたかどうかではなく、目的物が契約内容と合っているかどうかが問われるようになったのです。

契約不適合責任を請求できる場合

追完請求や代金減額請求、契約解除、損害賠償の請求ができるのは、引き渡された目的物が種類、品質、数量に関して契約の内容と異なる場合で、かつ、そのことについて買主に落ち度がない場合となります。

引き渡された住宅で雨漏りが生じたとしても、その旨が契約書に記載されていれば契約不適合に該当しないため、売主の責任を追及することはできません。しかし、契約書に雨漏りのことが記載されていないのに雨漏りが生じた場合は、契約不適合に該当するため、売主の責任を追及できます。

追及期間の例外

売主が引き渡し時に契約不適合の事実を知っていたか、または重大な過失によって知らなかったときは、基本的に追及できる期間に制限はありません。ただし、引き渡しを受けてから１０年が経過すると、契約不適合責任の追求権は消滅時効にかかります。

なお、売主・買い主ともに業者である場合は商法の規定が適用されることから、売主が契約不適合の事実を知っていた場合を除き、追及できる期間は引き渡しを受けてから６ヵ月以内となります。

また、宅建業法では、原則として、この民法上の規定より買主に不利となる特約は無効となりますが、宅地建物取引業者が自ら売主となる場合には、買主が契約不適合責任を追及できる期間を「引渡しの日から2年間」とすることが例外として認められています。

鎌倉総合法律事務所ではこのようなトラブルの場合、まずは契約書の内容を確認して契約不適合責任が追及できる期間内にあるのかを確認し、契約不適合責任を追及できるということになった場合には、追完や代金減額、契約解除、損害賠償について、売主や売買を仲介した不動産業者と示談交渉することになります。

売主や仲介業者との交渉によって合意できた場合には合意書を締結して問題解決ということになります。

売主や仲介業者と合意できない場合には、訴訟を提起して解決を図ることになります。当事務所に依頼する前に既に交渉を行っており、全く合意の見込みが無い場合には示談交渉を行うことなく、すぐに訴訟提起を行った方が良いケースもあります。

契約不適合責任については請求出来る期間制限があるため、なるべく早急に弁護士に相談することをお勧めします。