鎌倉の弁護士

手付とは？

まず、手付とは、契約を交わすときに支払われる金銭のことです。売買契約を締結するときに売買代金の１０％程度（少ないときには５％、多いときには２０％程度）の金銭が交付されるのが一般的です。手付は、売買代金とは別の金銭ということになりますが、売買代金に充当されるという取扱いをするのが一般的です。

手付の性質について

次に、手付の意味ですが、交付される目的により、①証約手付、②解約手付、③違約手付の３種類があります。

• ① 証約手付とは、契約が成立したことの証拠という意味で交付されるものであり、全ての手付は、証約手付としての性質を持っています。
• ② 解約手付とは、買主が手付金を放棄することで契約を解除でき、売主が手付の倍額を買主に提供して契約を解除できるという性質を持つ手付です。
• ③ 違約手付とは、当事者に契約違反（違約）があった場合に、損害賠償とは別に違約の「罰」として没収することができる手付けをいいます。

売買契約では、買主から売主に手付が交付されていれば、その手付は、反対の事情がない限り、解約手付の性質を持っていると判断されます。

手付解除いつまでできるの？

解約手付が交付されている契約では、特に理由がなくても、契約を解除することができます。「他にもっといい買主が見つかった。」、「買う気持ちが無くなった。」といった理由であっても、解約手付による解除が認められます。

しかし、いつまでもこのような理由で契約を解除できるというのであれば、いつ契約が解除されるか心配で、決済の準備を進めることができなくなってしまうでしょう。また、実際に決済の準備を行い、その後に解約手付により解除されてしまった場合には、その準備費用が無駄になってしまいます。

このように、契約の決済に向けて準備を進めてきた契約当事者を保護するために、解約手付による解除は、契約の相手方が契約の「履行に着手」するまでしか認められないことになっています。したがって、自分が履行に着手していても、相手方が履行に着手していなければ、手付解除できることになります。

「履行に着手」するとは？

では、どういった行為を「履行に着手」というのでしょうか。

契約の決済に向けて準備を行った契約当事者を保護するという目的から「客観的に外部から認識できるような形で履行行為の一部をなし、又は履行の提供をするために欠くことのできない前提行為をした場合」には、「履行に着手」したといえるとされています。

そして、「履行に着手」した行為に該当するかどうかは、実際に行った行為の内容や債務の内容、決済の時期が定められた目的などを考慮すべきとされています。

具体的な例を挙げると、次のようになります。

• ① 一般的な不動産売買において、売主側の「履行の着手」は、原則、登記移転、物件引渡となりますが、買主の要望により仕様変更にした部分の工事が進んでいると、売主に「履行の着手」ありと判断されることになります。
• ② 買主が、約定の履行期を過ぎてから、売主にたびたび引渡と移転登記を求め、売主が移転登記と引渡をすればいつでも残代金を支払えるよう準備をすれば買主に「履行の着手」ありと判断されることになります。
• ③ 農地売買では、農地法の許可申請をすれば、売主に「履行の着手」ありと判断されることになります。
• ④ 賃借人のいる建物の売買で、売主が賃借人を退去させて買主に引き渡す約定のある場合には、売主が賃借人に建物を明け渡させたときは、売主に「履行の着手」ありと判断されることになります。

「履行の着手」があったか否かは、実質的には、手付解除させることが公平か？解除された方の損害を手付金で賄えるか？ということで判断されることになろうかと思われます。

「履行に着手」したといえるかどうかの判断は、個別具体的な事情の判断によるところが大きいといえるため、その判断を巡って当事者間で争いになる可能性もあります。そのような事態をできる限り防ぐためには、予め解約手付による解除を認める期限を「契約日から●日以内」というように日付で特定しておく方法もあります。

売買契約では、契約を履行しなかった場合には違約金が定められており、一般的には売買代金の２０％程度と定められているケースが多くあります。何らかの事情で売買契約を履行することができないということになった場合には、手付解約を行うことも違約金を支払うよりは損害が少なくて済むということになります。そのため、いつまでであれば手付解約が可能かということはしっかりと把握しておくことが必要となります。