鎌倉の弁護士

増改築を制限する条項がない場合には、契約で定めた建物の種類等を制限する借地条件に反しない限り、自由に増改築が可能で、更新前であれば建替えも自由です。

一方、借地条件と異なる建物を建築する場合や、増改築を制限する条項がある以上は、原則として地主の承諾がなければ増改築はできません（地主の承諾が得られない場合の対応については、「地主が承諾してくれない場合は？」を参照してください）。

また、更新後に存続期間を超えて存続する建物への建替えについては、地主の承諾を得なければなりません。

建替えの際に、そのような建物を新たに建造する旨を地主に通知した場合、地主がその通知を受けた２か月後に異議を述べなかった場合には、承諾があったとみなされます。

地主の承諾が得られた場合には、承諾があった日又は建物が築造された日のいずれか早い日から最低２０年存続することになります。なお、もとの残存期間がこれより長いとき、又は当事者これより長い期間を定めたときは、その期間が残存期間となります（地主の承諾が得られない場合の対応については、「地主が承諾してくれない場合は？」を参照してください）。

もし、更新後、承諾なしに建替えを行った場合には、地主は借地契約の解約の申し入れをすることができ、その申し入れがあった日から３月を経過すれば、当該借地契約は消滅してしまうため、更新後に存続期間を超える建物の建て替えをする場合には、必ず地主の承諾か、それに代わる裁判所の許可を得なければなりません。