鎌倉の弁護士

借地上の建物の名義に注意しましょう！

「借地権」を持っていたときに、土地を貸してくれている地主以外の他の第三者にも「借地権」があると権利を主張することはできるのでしょうか。

「借地権」の中でも「地上権」の場合には借地権者が自ら登記することができるため、自分で登記しておけば、他の第三者にも「借地権」があると主張することができることになります。

しかし、「借地権」の中でも、ほとんどの借地が該当する「土地賃借権」の場合には、地主の承諾が無いと登記ができないのですが、地主が登記することを認めることは、まずありません。

このような不都合を解消するため、借地借家法では、借地上に借地人名義で建物の登記を持っている場合には、「借地権」も第三者に主張することができるとしています（このように、権利を第三者に主張（対抗）できるようにすることを「対抗要件を備える」といいます。）。

借地上の建物の登記であれば、借地人が一人ででき、地主の協力がなくてもできることになります。そして、建物登記を先にしておけば、借地権の対抗要件を備えたことになるので、借地人の建物登記の後に、地主がこの土地を第三者に売却したり、抵当権を設定したため、競売にかかったりしても、借地人は、借地権を買主や競落人などの第三者に対抗（主張）できることになり、「借地権」を維持できることになります。逆に、借地人名義の建物登記が無い場合には、買主や競落人に対して「借地権」を主張できないことになってしまい、「借地権」が無くなってしまうので注意が必要です。

私が鎌倉に来てから、借地に関するご相談を度々受けていますが、何度か、借地上に建物が建っていて登記されていても、その名義が借地人とは異なる名義になっていることがありました。例えば、土地を借りている人（借地人）の名義が夫で、借地上の建物の名義が妻になっているケースです。この場合には、地主が土地を売却してしまった場合、「借地権」を土地を購入した第三者には主張できないことになってしまい、「借地権」が無くなってしまうということになります。

普段、遅れることなく地代を支払っており、地主も土地を売却したりしない場合には、特にこの名義がずれていることは問題になりませんが、地主が土地を手放してしまった場合に問題が表面化してしまうことになります。

特に、代々の借地のような場合には、建物を建て替えたりして名義がずれてしまうこともあるので注意が必要です。

皆さんも一度、「借地の賃貸借契約の名義」と「借地上の建物の登記名義」を調査してみてはいかがでしょうか。

借地権も大きな財産です。名義がずれていたということだけで大きな財産を失うことの無いようにご注意下さい。