退去する際の原状回復で揉めた場合、費用を負担しなければいけないのか？

４年間借りていたアパートから退去することになりました。きれいに使っていたので、クロス、畳、襖に目立った汚れはありません。ところが、建物賃貸借契約書の中に「借主は、退去時に借主は原状回復として、クロス、畳、襖の張り替え代を全て負担する」という特約があり、貸主はこの特約を根拠に、クロス等の張り替え代として１０万円を請求してきました。この特約について、大家さんから契約時に特に説明はなかったですし、自然損耗について借主に原状回復義務はないとも聞いたことがあるので、張り替え費用を負担したくありません。どうしたらいいですか？

現状回復で揉めて悩む男性賃貸借契約における借主は、返還時に原状回復義務を負います。原状回復とは、「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と、国土交通省作成の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」で定義づけられています。

つまり、建物・設備等の自然的な劣化や損耗等による経年変化や、借主の通常使用により生じる通常損耗は契約期間中の賃料でカバーされており、その修繕費用は、原則として賃貸人が負担すべきと考えられているのです。

したがって、原状回復の内容について事前の取り決めがない場合で、壁紙にたばこの汚れなどの貸主の故意過失による損耗がなく、経年変化や通常損耗しかないときは、その修繕費は貸主の負担となります。

では、今回のケース賃貸借契約の中に、原状回復費をすべて借主の負担とする特約がある場合にはどうでしょうか。

この場合、その特約が消費者契約法１０条後段に違反する特約といえるか、すなわち「借主に一方的に不利な原状回復特約」といえ、無効となるかがポイントとなります。

また、国土交通省作成の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、

特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなど客観的な合理的理由が存在すること
賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕などの義務を負う事について納得していること
賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること

の要件が示されており、この要件に照らして特約の有効性を判断した裁判例もあります。

今回のケースでは、理由を問わずクロス代を全額借主の負担とすることに合理性が認めらないこと、特約に費用が具体的に明記されていないこと、特約の存在について契約時に何ら説明がされておらず、借主が特約の存在ついて認識していなかったことからすると、この特約は「借主に一方的に不利な原状回復特約」として消費者契約法１０条後段に違反、もしくはガイドラインの要件に違反して無効である可能性があります。

そこで、貸主の請求に対しては、「特約は消費者契約法１０条後段とガイドラインの要件に違反しており無効である。」、「クロス等に経年変化や通常損耗を超える汚れはないため、借主は修繕費用を負担する必要は無い。」といって、交渉するのが良いでしょう。