鎌倉の弁護士

借主は、賃貸借契約に基づき、賃貸不動産を占有する正当な権利を持っています。

そこで、借主を追い出すためには、賃貸借契約を解除して、正当に占有する権利を剥奪する必要があります。

民法は、契約の相手が契約上の債務を履行しない場合には、一定期間を定めて催告をした上でそれでもなお債務を履行しない場合には、契約を解除できると定めています（民法５４１条）

何らかの契約違反があったらすぐに賃貸借契約を解除できるわけではありません。賃貸借契約の債務不履行解除が認められるのは、単に契約違反があったというだけで足りず、賃貸人と賃借人の信頼関係を破壊したといえるほどの契約違反がある場合に限られます。

賃貸借契約のような継続的な契約は当事者間に高度な信頼関係がなければ締結されない契約であるため、その信頼関係が揺るがない程度の契約違反・債務不履行であっても解除を認めてしまうと、なお契約関係を存続させたいという継続的契約を締結した当事者の合理的な意思に反することになります。そこで、裁判上、賃貸借契約のような当事者間の高度な信頼関係を基礎とする継続的契約においては、当事者間の信頼関係を破壊したといえる程度の債務不履行がなければ、その契約を解除することはできないとされているのです。この考え方は、「信頼関係破壊の法理」と呼ばれています。

いかなる場合に「信頼関係が破壊されるか」は個別のケースによって異なりますが、一般的に無断増改築や無断転貸は、貸主との信頼関係を破壊するに足りる行為と考えられており、借主側が無断増改築や無断転貸があってもなお信頼関係が破壊されていないという事情を十分に主張・立証できないと賃貸借契約の解除が認められる可能性が高いでしょう。

なお、強制的に借主を追い出すためには、明渡請求訴訟を提起する必要があります。具体的な流れは「建物明渡請求の流れは？」をご覧下さい。