賃貸の契約更新で、更新料は払わなければいけないのか？ - 鎌倉の弁護士鎌倉総合法律事務所による解説

建物賃貸借契約書に、２年の契約期間満了の１か月前に書面による異議が出ない場合には更に２年間自動更新されることと、その場合には更新料を１か月分支払わなければならないことが書かれています。契約の際にもきちんと説明されていたのですが、特に気にせず契約しました。ですが、いざ払えと言われると払いたくありません。更新料は払わなければいけないのでしょうか。

更新料の支払いについて弁護士が説明契約を更新するだけなのに、なぜ借主が更新料を払わなければいけないのか、納得できないかもしれません。

更新料は、借主が法定更新で守られており借主が短期の入れ替えで礼金を稼ぐことができないことによる礼金の追加分・補充分という趣旨や、賃料の補充ないし前払い、賃貸借契約を継続するための対価等の趣旨を含む複合的な性格を有するとされています。

更新料支払特約が、消費者契約法１０条に違反して無効とならないか争われたケースで、最高裁判所は、「更新料条項が賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載され、賃借人と賃貸人との間に更新料の支払いに関する明確な合意が成立している場合」には、「更新料の額が賃料の額、賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り」、消費者契約法１０条後段の「消費者の利益を一方的に害するもの」には当たらないと判断しました。

関東であれば、２年に１か月から２か月程度の更新料であれば問題ないとされる慣行がありますので、ご質問のケースのように２年に１か月の更新料で、その上、契約時にきちんと更新料の存在と額を説明されて納得の上で賃貸借契約を締結したのであれば、その更新料支払特約は有効であると考えられます。